FORO DE VIVIENDA
El pasado 12 de febrero participamos en el Foro de Vivienda organizado por El Periódico de Aragón. El evento congregó personalidades políticas, el presidente del Clúster Industrial de la Construcción en Aragón (CICA) recientemente creado, representantes de colegios profesionales ligados al sector y directivos de empresas constructoras aragonesas para tratar el futuro de la construcción.
La jornada abordó los principales retos que afronta el sector: financiación, cooperación, digitalización y sostenibilidad; poniendo el foco sobre los factores que influyen en la construcción de edificios residenciales.
La realidad es que la demanda actual de vivienda supera ampliamente la disponibilidad en el mercado inmobiliario y esto mantiene una situación al alza, en los precios de venta y alquiler de vivienda, insostenible. Dejando a un lado el análisis profundo y riguroso de las causas que han propiciado y fomentado esta coyuntura en el mercado, la conclusión es que las consecuencias de esta situación afectan especialmente y de forma muy intensa a la población joven. La problemática es tan evidente y acuciante que algunas entidades municipales han tomado la iniciativa y están llevando a cabo acciones para favorecer el acceso a la vivienda.
El mercado inmobiliario de vivienda se compone, a grandes rasgos, e independientemente de los criterios de clasificación tradicionales de tamaño, ubicación y tipología de la vivienda (piso, apartamento, vivienda unifamiliar…), de dos tipos de propiedades: viviendas de obra nueva y viviendas existentes. Analizar y comprender el mercado inmobiliario desde esta primera distinción inicial no es una cuestión baladí. ¿Por qué?
Una vivienda de obra nueva, hoy, es un producto inmobiliario que ha sido proyectado y construido con la compilación de normativa vigente hasta la fecha; por lo tanto, ofrece mayores garantías al consumidor y cumple con los estándares de construcción más exigentes en relación, como mínimo, a los requisitos de seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía especificados en una Ley nacional de obligado cumplimiento denominada Código Técnico de la Edificación (CTE).
El CTE se aprobó en el año 2006, aunque algunos Documentos Básicos, como el de Ahorro de Energía, ha sido objeto de actualizaciones importantes en el año 2013 y 2019, en aras de transponer a la normativa española de afección al sector de la edificación las principales Directivas Europeas en materia de Eficiencia Energética (EPBD).
¿Cuál es el impacto del cumplimiento de la normativa vigente en la construcción de edificios residenciales? En general, implica un aumento de los costes.
La necesidad de amortiguar este incremento de los costes en el precio de venta de vivienda de obra está estrechamente asociada con otro factor: el precio al que la ciudadanía puede adquirir una vivienda en propiedad. Así que, no sólo hay que construir una determinada cantidad de vivienda con unos estándares de calidad y sostenibilidad exigentes, sino que hay que hacerlo a un precio asequible para la población.
Este desafío ha derivado, históricamente en muchos casos, en promover viviendas diseñadas bajo criterios de superficies mínimas atendiendo a las normas de los Planes Generales de Ordenación Urbana, especialmente en zonas de la ciudad donde el precio del suelo es más elevado, como sucede en los centros de las ciudades. Es decir, en términos de mercadotecnia, al menos una parte de la solución propuesta por el sector tradicionalmente ha sido producir el producto mínimo viable en cada momento.
Esta estrategia de producción de vivienda mínima no resuelve la ecuación actual, porque el sector afronta dos cuestiones de altísimo impacto: la falta de mano de obra cualificada y el aumento del coste de las materias primas.
Por otro lado está la vivienda existente. Dentro de este subgrupo hay una diversidad tremenda de inmuebles, cada caso es único. Sabemos que dar respuesta a la demanda actual de vivienda pasa por habitar el parque edificado de vivienda existente, lo que sucede es que muchas viviendas de segunda mano están desactualizadas u obsoletas, es decir, no son capaces de satisfacer mínimamente las necesidades de los habitantes a día de hoy. Técnicamente es posible mejorar mucho las prestaciones de una vivienda existente y recuperar el valor intrínseco del inmueble (conseguir este objetivo implica contar con recursos económicos y Proyectos Técnicos de reforma interior de viviendas), sin embargo, hay que ser conscientes de que el potencial de mejora y las prestaciones que obtendremos dependen de las condiciones de partida del edificio y puede que no sea factible lograr las mismas garantías que un inmueble de obra nueva.
La compra de vivienda es la decisión más importante que toma una persona a lo largo de su vida. La adquisición de vivienda de segunda mano es un hecho complejo, precisa información extra; por eso, antes de dar el paso, es imprescindible contratar asesoramiento especializado y conocer el coste y el alcance de la reforma necesaria. Una vivienda de 40 ó 50 años de antigüedad ha consumido buena parte de su vida útil, los materiales, componentes e instalaciones que la configuran llevan años de servicio, y si no se han realizado intervenciones de mejora del inmueble de calado, el precio de adquisición debería dejar margen a las intervenciones pendientes en la vivienda, para ser un producto competitivo en el mercado global de vivienda, de otro modo, su precio es excesivo y no acorde a su valor.
Una toma de decisiones informada permite a cada persona, pareja o familia optar por la elección más acertada a su situación particular. En Despacho de Arquitectura ofrecemos servicios de consultoría especializada en materia de reforma y rehabilitación de inmuebles, estaremos encantados de ayudarte.
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Referencias:
- https://www.elperiodicodearagon.com/aragon/2025/02/07/periodico-aborda-claves-futuro-construccion-114000403.html
- https://cicacluster.com/
- https://www.coaaragon.es/
- https://www.hoyaragon.es/articulo/retos-vivienda-aragon/problema-vivienda-utebo/20250218144809087787.html
- https://www.codigotecnico.org/DocumentosCTE/DocumentosCTE.html
- https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-efficient-buildings/energy-performance-buildings-directive_en
